- 本の紹介
- 鑑定実務では、対象物件の個別要因によるプラス・マイナスをいかに評価するかで価額は大きく分かれる。いわゆるノウハウの部分を豊富な実例で体系的に解説した初めての書。
目次
不動産鑑定における増減価評価
目次
はしがき
第1章 個別分析における増減価要因の体系
１. 土地価格の増減価要因
⑴ 物的特徴と増減価要因
⑵ 権利の態様と増減価要因
２. 建物価格の増減価要因
⑴ 物的特徴と増減価要因
⑵ 権利の態様と増減価要因
３. 建物及びその敷地（複合不動産）と増減価要因
⑴ 敷地内における建物等の配置
⑵ 建物と敷地の規模の対応（建物等と敷地との適応の状態）
……ほか
第2章 画地利用と増減価要因
１. 地 勢
２. 間口，奥行
３. 地積過大地（その１）
⑴ 規模格差が生ずる一般的な理由
⑵ 用途面からみた場合の規模格差の有無とその要因 ……ほか
４. 地積過大地（その２）（税務上の広大地評価との関連）
⑴ 財産評価基本通達における広大地の概念
⑵ 鑑定評価における規模格差との関連 ……ほか
５. 不整形地
６. 接面街路との高低差
⑴ 接面街路より高い位置にある場合
⑵ 接面街路より低い位置にある場合 ……ほか
７. 騒音，振動等
８. 高圧線下地
⑴ 高圧線が通過していることによる土地の利用制限
⑵ 具体的な評価例
９. 地上阻害物のある土地（高圧線下地を除く）
⑴ 高さ制限を受けることによる補正
⑵ 快適性のマイナスなど環境面に与える影響
10. 港湾施設の有無
11. 軌道敷
⑴ 固定資産評価基準における鉄軌道用地の分類と評価の考え方
⑵ 軌道敷の減価要因 ……ほか
第3章 接道条件と増減価要因
１. 角 地
⑴ 商業地の場合
⑵ 住宅地の場合 ……ほか
２. 準角地，二方路地，三方路地，四方路地
⑴ 準角地
⑵ 二方路地 ……ほか
３. 無道路地 85
⑴ 無道路地の減価要因と鑑定評価の考え方
⑵ 課税上の無道路地の評価方法 ……ほか
４. 袋地（路地状敷地） 97
⑴ 鑑定評価と民法上の「袋地」の相違
⑵ 袋地の減価要因 ……ほか
５. 間口が狭く接道義務を満たさない宅地
⑴ 接道義務を満たさない宅地の性格
⑵ 接道義務を満たさない宅地の評価と減価要因 ……ほか
６. 水路を介して道路に接する土地と減価要因
７. セットバックの必要な土地
８. 都市計画道路予定地と減価要因
第4章 私道付宅地と増減価要因
１. 私道の概念
２. 私道付宅地と増減価要因～袋地が生ずる場合の要件
３. 私道付宅地と増減価要因～袋地と囲繞地通行権
４. 私道付宅地と増減価要因～囲繞地通行権の認められる範囲と
建築基準法との関連
５. 私道付宅地と増減価要因～建築基準法第43条と通行権の幅員
６. 私道付宅地と増減価要因～通行地役権の有無をめぐる紛争と
宅地の価値
７. 私道付宅地と増減価要因～公道に面しない奥地の所有者に対す
る黙示の通行地役権設定との関連
８．私道付宅地と増減価要因～通行地役権の登記の欠缺と通行
の自由権
９. 私道付宅地と増減価要因～公道に接しない土地の賃借人の通行
権と賃貸人の義務
10. 私道付宅地と増減価要因～使用借権による通行権
11. 私道付宅地と増減価要因～建売分譲地において私道の通行（通
行地役権）が登記を欠くために対抗力を否定されたが，時効取得
が認められたケース
12. 私道付宅地と増減価要因～通行地役権の登記がなくても対抗力
が認められたケース
13.私道付宅地と増減価要因～建築基準法第42条第２項に基づく道
路（いわゆる２項道路）と自動車の通行をめぐって
14. 私道付宅地と増減価要因～いわゆる２項道路の指定の取消と建
築基準法上の接道義務との関連
15. 私道付宅地と増減価要因～通行自由権の有無との関連
16. 私道付宅地と増減価要因～位置指定道路の通行と自由権
第5章 借地権価格と増減価要因
１. 借地権とは何か
２. 借地権と借地権価格との関係
３. 借地権価格の根拠と増減価要因
⑴ 借地権価格の意味
⑵ 借地権価格の根拠と増減価要因
４. 借地権価格の試算例
⑴ 地域の借地権割合による方法
⑵ 賃料差額還元法
５. 不動産鑑定評価基準による借地権の評価手法
６. 借地権の価格を求める際に考慮すべき事項
⑴ 賃借権の物権化傾向
⑵ 借地権の鑑定評価に当たっての留意事項（その１） ……ほか
７. 借地契約に特有の商慣習～更新料等 222
⑴ 更新料
⑵ 名義変更承諾料 ……ほか
８. 法人税法における借地権課税の考え方
⑴ 借地契約と権利金授受との関連
⑵ 権利金に代わる相当の地代の授受 ……ほか
９. 旧借地法と新しい借地借家法における借地権の存続期間～建物
の朽廃との関係
⑴ 旧法の場合
⑵ 新法の場合 ……ほか
第6章 底地価格と増減価要因
１. 底地（旧借地法）の正常価格と増減価要因
２. 底地（旧借地法）の限定価格と増減価要因
第7章 その他の権利と増減価要因
１. 地下利用を目的とする区分地上権の価格と増減価要因
⑴ 立体利用率の配分
⑵ 土地利用制限率の査定
２. 民法上の賃借権の価格と増減価要因
⑴ 考え方
⑵ 評価例
３. 使用借権の価格と増減価要因
⑴ 使用借権の意味と賃借権との相違
⑵ 使用借権の経済価値の有無 ……ほか
４. 共有による減価とその根拠
第8章 その他の増減価要因
１. 土地の種別と増減価要因
⑴ 住宅地の場合
⑵ 商業地の場合 ……ほか
２. 既存不適格建築物と増減価要因
３. 市場性減価とその根拠
⑴ 市場性減価の意味
⑵ 市場性減価の発生する場合 ……ほか
第9章 土壌汚染地と減価要因
１. 土壌汚染と不動産の価値
２. 土壌汚染の意味とその影響
３. 土壌汚染対策法による特定有害物質の指定
４. 土壌汚染対策法と汚染状況調査
５. 指定区域の指定基準
６. 指定区域の公示及び指定区域台帳
７. 汚染の除去等の措置命令
８. 土地の形質の変更の届出
９. 土壌汚染対策法が制定された背景
10. 特定有害物質の特徴と土壌汚染への影響
⑴ 第１種特定有害物質（揮発性有機化合物）について
⑵ 第２種特定有害物質（重金属等）について ……ほか
11. 水質汚濁防止法における地下水規制の概要
12. 東京都における土壌地下水汚染対策
⑴ 環境確保条例制定の背景
⑵ 環境確保条例における土壌地下水汚染対策の概要
13. 土壌調査の行われる契機
14. 土壌調査
⑴ 簡易診断（「フェーズⅠ」）について
⑵ 土壌・地下水環境調査（フェーズⅡ）の概要
15. 証券化対象不動産の鑑定評価と土壌調査
16. 土壌汚染地の評価と減価要因
⑴ 不動産鑑定評価基準における土壌汚染地の評価と減価要因の
とらえ方
⑵ 公共用地の取得における土壌汚染地の評価と減価要因のとら
え方 ……ほか
著者プロフィール
黒沢 泰（くろさわ ひろし）
昭和25年 埼玉県生まれ
昭和49年 早稲田大学政治経済学部経済学科卒業
同 年 ＮＫＫ（日本鋼管株式会社）入社
平成元年 日本鋼管不動産株式会社（後に株式会社エヌケーエフへ商号変更）
平成16年 川崎製鉄株式会社との合併に伴い，ＪＦＥスチール株式会社系列のＪＦＥライフ株式会社へ移籍。
現 在 ＪＦＥライフ株式会社不動産本部・部長。不動産鑑定士。
著 作
「土地の時価評価の実務」（清文社，平成12年），
「不動産の時価評価と減損会計」（中央経済社，平成14年），
「固定資産税と時価評価」（ぎょうせい，平成15 年），
「減損会計と不動産評価の実務」（プログレス，平成16年），
「固定資産税評価のための登記簿・図面・道路の調査」（ぎょうせい，平成17年），
「事例でわかる不動産鑑定の物件調査Ｑ＆Ａ」（中央経済社，平成17 年），
「固定資産税の評価に役立つ土地の調査実務」（時事通信社，平成18 年），
「設例による不動産鑑定の実践演習」（学文社，平成18年），
「私道の法律・税務と鑑定評価」（プログレス，平成18年），
「不動産取引に活かす調査・契約・評価の実務Ｑ＆Ａ」（ぎょうせい，平成18年），
「実例で分かる特殊な画地・権利と物件調査のすすめ方」（プログレス，平成19年）他。
