20の厳選事例から判定スキルを身につける広大地評価ケーススタディ

本の紹介

相続税の広大地評価は、判定が難しくトラブルになりやすい。特に間違えやすいテーマについて20の厳選事例をもとに、実例から知識を確認し、判定スキルを身につける。

20の厳選事例から判定スキルを身につける
広大地評価ケーススタディ
目次

第1章　｢財産評価基本通達24−4｣を正しく理解するために

第2章　なぜ広大地に該当すると評価額が下がるのか
　1　土地の価格は「誰がいくらで買うか」によって決まる
　2　広大地に該当すると評価額が下がる理由
　3　マンション適地の評価額が下がらない理由

第3章　広大地に該当しなくとも市場価格が低くなる場合がある

第4章　広大地判定のフローチャート(17年情報より)

第5章　広大地判定10のポイント
　1　大規模工場用地かどうかの見極め方
　　① ｢大規模工場用地」の定義
　　② ｢大規模工場用地」に該当しない工場用地をいかに判断するか
　　　　……ほか
　2　マンション適地かどうかの見極め方
　　① ｢マンション適地」が広大地に該当しない理由
　　② ｢マンション適地」の「マンション」とは何を指すのか　……ほか
　3　 ｢その地域」の判定
　　① ｢その地域」とは
　　② ｢その地域」の感覚的な判断　……ほか
　4　標準的な宅地の面積の判定
　　① ｢その地域」での用途ごとの面積帯
　　② 開発許可における最低敷地面積　……ほか
　5　著しく地積が広大かどうかの判定
　　① 広大地の目安となる形式的面積基準
　　② 形式的面積基準を下回る場合は広大地に該当しないのか
　　　　……ほか
　6　公共公益的施設用地（つぶれ地）が生じるか
　　① ｢公共公益的施設用地（つぶれ地）」とは
　　② つぶれ地が生じない典型的な土地　……ほか
　7　開発許可面積基準（500㎡，1,000㎡）未満の土地は適用可能か
　　① 開発許可面積基準は絶対条件ではない
　　② ｢ミニ開発分譲」とは　……ほか
　8　相続開始時点において建物が建っている敷地での適用は可能か
　　① 評価対象地に建物が建っている場合はどう考えるか
　　② ｢現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」とは
　　　……ほか
　9　市街化調整区域内の広大な土地は適用可能か
　　① 見逃しがちな市街化調整区域内の広大地
　　② ｢条例指定区域」のイメージ　……ほか
　10 広大な市街地農地・市街地山林・市街地原野を広大地評価する
　　　　際の留意点とは
　　① 造成費は計上できないことに注意
　　② 広大地評価額が時価よりも高い場合

第6章　広大地に関する誤った認識，落とし穴
　1　広大地評価は「できる」ではなく「する」もの
　2　広大地評価は「更地」でなければ適用できないという思い込み
　3　倍率地域にある広大地評価は間違えやすい
　4　重複適用可能な減価要因を見逃すと過大評価となる
　5　高圧送電線下地や地下にトンネルのある土地でも広大地評価は
　　　可能
　6　借地権や貸宅地でも広大地評価は可能
　　① なぜ借地権や貸宅地でも広大地評価は可能なのか
　　② 借地権や貸宅地に広大地評価を適用する際の手順

第7章　いかに効率良く広大地判定を行うか

第8章　厳選実例研究
　1　著しく大きいかどうかが争点となる土地
　　事例1　開発許可面積基準3,000㎡の非線引き都市計画区域にある
　　　　　　　1,242㎡の土地
　　事例2　開発許可面積基準3,000㎡の非線引き都市計画区域にある
　　　　　　　1,476㎡の土地　……ほか
　2　マンション適地かどうか争点となる土地
　　事例5　最寄駅から徒歩分にある幅員ｍ道路沿いの容積率200％
　　　　　　　　の土地
　　事例6　隣に築年の分譲マンションが建っている土地　……ほか
　3　つぶれ地が生じるかどうかが争点となる土地
　　事例 9　税務署に否認されかかった角地
　　事例10 開発許可面積基準1,000㎡未満の土地　……ほか
　4　｢現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」に該当
　　　するかが争点となる土地
　　事例16 階建ての社員寮が建っている土地
　　事例17 鉄筋コンクリート階建ての賃貸マンションが建っている土地
　　　　……ほか

第9章　広大地評価を活用した節税ノウハウ
　1　｢評価単位」，「利用区分」という概念をフルに生かす
　2　節税手法のキーワードはA「地目を変える」とB「取得者を変える」の
　　　2つ
　3　 ｢使用貸借」を生かす

第10章　広大地評価を否認されないための税務調査対策
　1　資料作成にあたっての留意点
　2　税務調査にはこう対応する

第11章　申告にあたっての留意点
　1　納税者，税理士，専門家の意識共有が重要
　2　専門家との協力体制をいかに築くか
　3　遺産分割協議時に注意するべきこと
　　① 時価の水準を把握しておく
　　② 分割協議時の留意点

第12章　広大地に関するQ&A
　Q1 実際に評価対象地を宅地開発しなくても広大地評価できるの
　　　　ですか？
　Q2 無道路地などの実際に開発許可を受けられない土地でも広大地
　　　　評価できますか？
　Q3 広大地評価で申告した後にアパートなどの建物を建ててもよいの
　　　　ですか？
　Q4 私（相続人）は広大地評価できるのではないかと思うのですが，
　　　　担当税理士が広大地評価は無理だといっています。このような
　　　　場合，広大地評価を諦めないといけないのでしょうか？
　Q5 財産評価基本通達24−(注)に「広大地は5,000㎡以下の地積の
　　　　ものとする」と記載されていますが，5,000㎡超の土地についても
　　　　広大地評価できるのですか？
　Q6 区画割りの図面は申告の時に添付したほうがよいのでしょうか？
　Q7 広大地評価する土地の測量はすべきでしょうか？
　Q8 土地区画整理事業の施行区域内では広大地評価は無理
　　　　でしょうか？
　Q9 高低差のある土地で広大地評価した後に「利用価値の著しく低下
　　　　している宅地」として10％評価減することは可能でしょうか？
　Q10 広大地に該当する土地が周知の埋蔵文化財包蔵地になって
　　　　いる場合，広大地評価した後にさらに減額できるのでしょうか？
　Q11 開発許可面積基準に満たない土地でも広大地評価を適用できる
　　　　のでしょうか？ 例えば三大都市圏の市街化区域は開発許可面
　　　　積基準が500㎡ですが，この500㎡未満の土地でも広大地評価
　　　　は適用できるのでしょうか？
　Q12 開発許可面積基準に満たない土地で広大地評価が認められた
　　　　事例はあるのでしょうか？

　【付録】広大地簡易判定チェックリスト


著者プロフィール 鎌倉靖二（かまくらせいじ）
不動産鑑定士，みらい総合鑑定株式会社代表取締役
1968年福岡市生まれ。
修猷館高校，明治大学政経学部卒業後，大和ハウス工業株式会社等を経て2010年創業，2012年株式会社へ組織変更。
現在，「税理士の業務負担軽減と申告時の安心」「相続人のための節税」を業務の二本柱とし，資産税業務を行っている全国の税理士事務所の土地評価サポートを行う。
同族会社間取引時や現物出資時，貸宅地（底地）の鑑定評価，相続人向けの遺産分割協議時の鑑定評価業務を行う傍ら，広大地案件や特殊な土地評価のアドバイス，地主向けの相続税対策コンサルティングのために，関東近県のみならず，九州から北海道まで東奔西走の日々を送っている。
HP経由の相続人からの相談も多い。
税理士会等での広大地や土地評価の研修・講演多数。毎月「税理士のための不動産NEWS」を発行中。

著書
「相続税ゼロの不動産対策」（共著）（幻冬舎経営者新書）

鎌倉 靖二（かまくら せいじ）

担当編集者コメント

広大地の判定・評価は、相続税実務の中でも難しいもののひとつです。

・つぶれ地が生じるのか？
・２階建てアパートが建っているが広大地評価を適用できるか？
・この土地はマンション適地ではないか？
・市街化調整区域だが適用できるのか？
・評価単位の分け方がわからない　などなど

広大地に関する疑問はいくらでも湧いてきます。

そこで、税理士や不動産鑑定士の方々が、実際に携わる案件で参考になるように、20の厳選事例をもとに、どのように広大地判定すればよいのか、公図や地図をふんだんに使って解説します。